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Réhabilitation urbaine : une solution écologique pour un habitat durable

La réhabilitation urbaine désigne le réaménagement d’un espace sans le détruire. Notre conviction, c'est que c'est une approche incontournable pour répondre aux impératifs écologiques et penser un habitat durable favorisant le bien être individuel et collectif. Elle permet d’éviter de démolir, de valoriser le patrimoine dans un dialogue entre l’ancien et le moderne, de réinventer l’usage des bâtiments et de limiter l’empreinte écologique de la construction dans une logique d’économie circulaire.

Réhabilitation ou rénovation : comprendre la différence

La réhabilitation urbaine désigne l’ensemble des techniques pour réaménager un espace, sans le démolir, en respectant son identité architecturale et en conservant sa structure. Elle s’opère sur des espaces d’échelles variables, allant de la pièce au quartier. Le concept de réhabilitation repose sur une idée d’amélioration, de modernisation, et d’une adaptation des espaces aux usages et aux normes. Elle peut prendre différentes formes, être plus ou moins lourde, et sert des fins sociales, écologiques, économiques et de préservation du patrimoine. Enfin, ces opérations permettent de repenser des espaces en conservant leur structure originelle.

En architecture, la rénovation urbaine implique souvent une destruction de tout ou partie de la structure du bâtiment afin de le reconstruire sur le même terrain. En comparaison, il s’agit de travaux plus lourds et souvent bien plus longs, pour reconstruire à neuf un nouveau bâtiment, pour des raisons esthétiques, écologiques ou parce que le bâtiment ne pouvait plus être réhabilité.

L’essor de la réhabilitation en France

En France, la réhabilitation urbaine naît en réaction à l’essor de la rénovation, qui repose, elle, sur la démolition de l’existant. La primauté historique donnée à ces opérations de rénovation, longtemps appelées « curetage urbain », des travaux du Baron Haussmann à la politique de la table rase après la Seconde Guerre mondiale est une spécificité française, qui suscite des contestations croissantes à partir des années 1970. 

À mesure que les opérations se multiplient, un mouvement émerge dans les années 60-70 afin de protéger le patrimoine ancien des quartiers de centres-villes. La loi Malraux du 4 août 1962 crée les Secteurs Sauvegardés et les Périmètres de restauration immobilière afin de reconnaître la valeur architecturale des quartiers anciens. En soutien à la restauration des immeubles à caractère patrimonial, elle crée un dispositif fiscal incitatif, devenu une véritable institution toujours en vigueur en France.

Au tournant des années 2000, on assiste à l’achèvement de ce mouvement de rééquilibrage, avec l’affirmation d’une nécessaire combinaison entre réhabilitation et rénovation. Cette évolution trouve progressivement une traduction législative :

  • la loi Borloo du 1er août 2003 crée l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU), chargée de piloter le Plan National de Rénovation Urbaine (PNRU) qui identifie et délimite des quartiers prioritaires. Si ce plan prévoit des opérations de réhabilitation, la primauté est encore donnée aux opérations de rénovation ;
  • la loi du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine institue des mécanismes de co-construction avec la création des conseils citoyens et lance le Nouveau Programme de Rénovation urbaine (NPRU), qui privilégie une approche mixte. 

 Aujourd’hui en France, les politiques d’aménagement du territoire sont pensées selon un modèle mixte d’autant plus approprié que les opérations urbaines tendent de plus en plus à dépasser l’échelle du bâtiment pour privilégier l’échelle d’îlots, voire de quartiers, dans un objectif de mixité sociale et fonctionnelle et, toujours, de valorisation des structures existantes.

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Au coeur de nos savoir-faire de promoteur : réhabilitation et transformation

Les différents objectifs d’une réhabilitation 

Les types de réhabilitation diffèrent à la fois selon leurs objectifs et selon l’importance des travaux nécessaires, qu’ils s’agissent d’une opération très légère, sans intervention sur les parties communes, ou lourde, avec des travaux portant sur le gros œuvre, par exemple en ne conservant que la structure.

Ainsi, ces dernières années, de nombreux promoteurs se sont engagés dans des réhabilitations qui diffèrent par leur objectif :

  • réhabilitation du patrimoine : premières parmi les opérations de réhabilitation, ces opérations mettant en valeur un patrimoine perçu comme commun et faisant intervenir des compétences et expertises anciennes et admirées, lors de travaux de restauration où l’authenticité et le respect de l’aspect originel est la règle, surtout dans le cas de monuments historiques comme nous l’avons fait sur notre projet, le Carré des Siècles, un ancien hôpital du XVIIIeme siècle – ou sur du tertiaire comme le 7 avenue Georges V, un bâtiment construit sous la 3e République.
  • réhabilitation thermique  : elle a pour objectif de diminuer la consommation d’énergie des bâtiments, en particulier par l’amélioration de l’isolation intérieure ou extérieure, la mise aux normes environnementales et un meilleur confort pour les usagers, avec des projets mobilisant des expertises techniques et des technologies avancées. Sur notre projet de réhabilitation à Ybry, l’amélioration des performances thermiques ont permis à un bâtiment ancien d’obtenir des certifications d’aujourd’hui, HQE Très Bon et BREEAM Good.
  • réhabilitation de friches : construire la ville sur la ville, c’est aussi redonner vie des terrains oubliés et des bâtiments à l’abandon ou en très mauvais état. Ces opérations peuvent donner lieu à des activités pérennes ou provisoires, et sont souvent le lieu d’expérimentations et d’innovations sociales, conduisant à des travaux de valorisation d’un immeuble non utilisé. C’est notamment le cas de notre projet de réhabilitation de la friche à Ordener-Poissonniers dans le 18ieme arrondissement de Paris.
  • enfin, la participation à des opérations de réhabilitation plus larges à l’échelle de quartiers aux côtés d’autres acteurs des collectivités, à l’instar de la réinvention de cœur de ville comme nous le faisons à Champigny-sur-Marne ou Saint-Germain en Laye.

Mais la réhabilitation peut aller plus loin : pour créer une ville plus durable, elle peut être l’occasion d’une vraie transformation des usages d’un bâtiment ou d’un quartier pour l’adapter à l’évolution des besoins.

Quand réhabilitation rime avec transformation

Nos usages évoluent, mais pas les bâtiments dans lesquels nous vivons. Trop souvent, quand ils ne sont plus en phase avec les besoins de la société, ils cèdent la place à de nouvelles constructions, une démolition qui représente en elle-même un coût écologique important. Réinventer le patrimoine est aussi l’opportunité de l’adapter aux besoins des villes, et l’usage de celles et ceux qui y vivent. 

Notre approche s’inscrit dans une démarche de construction évolutive pour offrir une seconde vie à des bâtiments anciens, ce qui allège considérablement leur empreinte environnementale, et permet d’en profiter pour donner davantage de place à un espace vert, repenser l’ouverture des bâtiments sur un quartier, mettre en place de nouveaux services, etc. La réhabilitation est une solution qui dessine une ville en mouvement, capable de se réinventer à travers le temps.

Quelques exemples de réhabilitations avec transformation de l’usage :

  • Réhabiliter des prisons du XIXe siècle pour en faire un lieu de vie, d’entraide et de solidarité. La Vie Grande Ouverte, Lyon. 
  • D’une université du XIXe siècle à un bâtiment mêlant logements, bureaux, commerces et une résidence intergénérationnelle. 31 place Bellecour, Lyon.
  • Créer un nouveau lieu de vie en réhabilitant un site industriel. Collection, Villeurbanne.
  • Transformer 6 400 m2 de bureaux en logements situés 50-56 rue Marcel Dassault
  • Convertir un ancien site hospitalier en projet immobilier au cœur d’un îlot de nature. Seconde Nature. Marseille.

Pourquoi la réhabilitation est une clé de la ville durable

Dans le contexte de prise en compte croissante des enjeux de transition écologique, de lutte contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols, de préservation de monuments historiques mais également de la promotion de méthodes de concertations accrues avec les quartiers concernés, les opérations de réhabilitation et de restauration tendent à se généraliser et parfois, à être privilégiées par les collectivités.

Pour François Delarue, ancien directeur général de l’urbanisme au Ministère de l’Equipement, du Transport et du Logement, la réhabilitation ne pose plus question : « Parce qu’elle permet de « recoudre » l’espace et le temps, de recomposer l’habitat en fonction des usages et du vécu collectif, elle est un moyen précieux […] pour maintenir une cohérence sociale et identitaire à l’échelle des agglomérations. Parce qu’elle est l’occasion de tisser des liens entre habitants et institutions, là où ceux-ci ont été fragilisés par la crise économique ou par une croissance trop rapide, elle est la clé de villes plus humaines, plus unies, plus solidaires. »

Dans le cadre du projet de Plan Local d’Urbanisme bioclimatique, Emmanuel Grégoire, premier adjoint à la Maire de Paris soutient que « la réhabilitation des bâtiments doit devenir la règle et la destruction-reconstruction l’exception » dès lors que cela est possible : « il y a des circonstances où le bâti est pollué, abimé, biscornu, et où sauf à confiner à l’absurde ça n’a aucun sens de réhabiliter. » La réhabilitation est aussi perçue comme le pendant, en matière d’urbanisme, de l’économie circulaire, du recyclage et du réemploi que ce soit de la structure du bâtiment ou de ses matériaux

À noter également, les opérations de réhabilitation sont mises en avant comme des solutions utiles dans la lutte contre l’artificialisation des sols : transformer le foncier, réhabiliter les friches, c’est un moyen durable de lutter contre l’obsolescence des bâtiments et l’étalement de nos villes !