Flexibilité des bâtiments ? Pour une architecture évolutive

Nos usages évoluent, mais pas les bâtiments dans lesquels nous vivons. Trop souvent, lorsque ceux-ci ne sont plus en phase avec les besoins de la société, ils doivent céder la place à de nouvelles constructions, ce qui représente une empreinte écologique importante.

Pour l’éviter, et allonger le cycle de vie d’un immeuble, l’architecture évolutive est une solution d’avenir pour une construction plus durable et plus pérenne. Qu’il s’agisse de logements ou de bureaux, la flexibilité architecturale permet de répondre plus rapidement aux transformations de l’usage d’un bâtiment.

La ville change, et pourquoi pas ses bâtiments ?

Architecture flexible d’un bâtiment : comment ça marche

La flexibilité se définit comme un mode de construction qui permet une évolutivité de la taille du logement après sa livraison et autant de fois qu’il est nécessaire. Par exemple, au sein d’un même immeuble dont les logements sont flexibles, la typologie d’un T4 et d’un T2 mitoyens pourra être modifiée pour obtenir deux T3 – la chambre du T4 intégrant le T2.

L’architecture évolutive se prête aussi aux bâtiments accueillants des locaux professionnels. Dans la ville de Lyon, au cœur du projet Ydéal Confluence, un immeuble possède une structure dont tous les éléments porteurs sont en façade et au niveau du noyau du bâtiment, pour une flexibilité maximale des espaces intérieurs. De cette manière, on pourra cloisonner et décloisonner les volumes facilement. Ce “bâti flexible” permet aux entreprises qui font l’acquisition de ce type de bureau de moduler les espaces à loisir.

Pour aller plus loin, des immeubles peuvent même être entièrement réversibles. La réversibilité est une solution d’anticipation consistant à programmer un ouvrage neuf pour qu’il puisse indifféremment accueillir des logements ou des bureaux, au moyen de modifications minimes. Un véritable atout pour allonger la durée de vie d’un bâtiment, et réduire son empreinte environnementale.

Pourquoi il faut penser la flexibilité dès la conception

Proposer des logements évolutifs, ça ne se décrète pas. Il s’agit d’une démarche volontariste à intégrer dès le début du projet. C’est ce qu’explique Luc Rode, directeur technique adjoint chez OGIC et expert de la flexibilité : “Pour permettre des redistributions de pièces entre les logements, nous anticipons tous les travaux nécessaires à ces réaffectations lors de la conception architecturale de nos bâtiments afin de les rendre techniquement possibles au moment venu”.

Pour bien comprendre ses principes, prenons le cas de 2 appartements reconfigurés : c’est le choix de cloisons SAD (Séparatives d’Appartements à ossature Double) ou de cloisons dites acoustiques qui va rendre la flexibilité possible.

Les invariants de conception de l’architecture d’un bâtiment flexible comprennent aussi des sujets comme la mitoyenneté de pièces sèches entre logements, le câblage électrique pièce à pièce permettant d’être rattaché d’un compteur d’appartement à un autre, un positionnement spécifique pour les gaines techniques, une hauteur sous plafond suffisante, etc.

Pour les propriétaires, quel impact ?

Avec la flexibilité, tout a été pensé pour permettre aux habitants d’avoir un cadre de vie qui change pour répondre à leur usage sur le long terme. Le maître-mot ? Une architecture évolutive qui peut s’adapter à un nouveau projet de vie.

Un logement s’adaptant aux habitants

Disposer d’un bien dont l’architecture peut évoluer selon l’usage est l’atout majeur d’un habitat flexible. Au sein du projet New G, les logements ont été conçus pour évoluer avec leurs habitants : chacun peut adapter à la hausse ou à la baisse la surface de son appartement et en revoir l’aménagement intérieur, par exemple en achetant ou en revendant une pièce dont il n’a plus usage.

Même le plan de répartition entre les appartements est flexible : certaines pièces sont des lots de copropriété à part entière. Concrètement, cela permet d’acheter un 4 pièces et de revendre plus tard une pièce à son voisin qui souhaite agrandir son logement avec, par exemple, l’arrivée d’un enfant.

Pour les appartements comportant une telle pièce, appelée “baladeuse”, deux lots de copropriété sont créés : un lot principal et son lot indissociable pour ladite pièce. Le client peut alors choisir, en fonction de son usage, entre plusieurs aménagements intérieurs de son appartement.

Un cadre juridique simplifié

Sur le plan juridique, la flexibilité est aussi de mise. Pour le projet Ydeal Confluence à Lyon, les cloisons entre logements flexibles sont considérées comme mitoyennes – à la différence d’un mur porteur qui est une partie commune de l’immeuble. Ce détail permet, en cas de modifications, que les deux propriétaires concernés puissent se donner leur accord, sans avoir besoin de l’assentiment de l’ensemble des copropriétaires réunis en Assemblée Générale.

Cette spécificité est bien sûr intégrée en toute transparence au règlement de copropriété du bâtiment. En cas de projet de vente, un simple droit d’information s’applique entre propriétaires d’une cloison mitoyenne. Le propriétaire de l’appartement contigu concerné dispose alors de la possibilité d’émettre une offre d’achat, s’il est intéressé par le bien mis en vente.

Ainsi, la structure n’empêche pas la reconfiguration des appartements, voire la simplifie. Le résultat ? L’impact carbone d’une telle reconfiguration s’en trouve significativement limité.

Dans le cadre de sa politique RSE, le Groupe OGIC poursuit cette démarche en intégrant une réflexion sur la flexibilité à tous les cahiers des charges des modes constructifs. Une conception nouvelle de l’architecture pour une ville plus durable.