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Flexibilité des logements : ce qu’il faut savoir

Un logement pouvant évoluer au rythme de la vie et des besoins ? C’est la promesse innovante des habitats pensés dès la conception comme évolutifs, ou flexibles. Dans un contexte où les logements doivent être conçus de manière durable, cette solution permet de faciliter la reconfiguration de l’espace selon ses usages, dans le temps. Explications.

Le confinement et l’expérience du télétravail pour de nombreux salariés, a fait prendre conscience de l’impact direct des transformations des modes de vie et de travail sur les espaces. En retour, force est de constater que ces derniers manquent parfois singulièrement de flexibilité quand il s’agit d’y accueillir de nouveaux usages.

Alors que les besoins des habitants ou travailleurs évoluent toujours plus vite, si les espaces de vie et de travail ne sont pas en capacité de s’adapter, ils courent le risque de l’obsolescence, voire de la déconstruction. C’est à cette problématique des temps que le bâti flexible vient répondre et émerge comme une solution d’avenir pour une construction durable et plus pérenne. Grâce à la flexibilité dans nos projets, nous favorisons la durabilité de nos réalisations, en lien avec notre engagement RSE de viser l’excellence écologique.

Flexibilité du logement, qu’est-ce que c’est ?

La flexibilité se définit comme un mode de construction qui permet l’évolution de la taille du logement – un agrandissement ou une réduction – après sa livraison. Au sein d’un même immeuble dont les logements sont flexibles, par exemple, la typologie d’un T4 et d’un T2 mitoyens peut être modifiée pour obtenir deux T3 – la chambre du T4 intégrant le T2.

Cela fonctionne aussi très bien pour des bâtiments accueillant des locaux professionnels. A Lyon, au cœur du projet Ydéal Confluence, l’un des immeubles est conçu avec des bureaux et des logements, interchangeables et flexibles avec des hauteurs de plafond de 3 mètres par niveau et une implantation centrale des pièces humides et des gaines.

Les éléments porteurs étant en façade, on peut cloisonner et décloisonner les volumes, pour une flexibilité des espaces intérieurs maximale. Pour les entreprises qui font l’acquisition de bureaux de ce type, la modularité des espaces est particulièrement précieuse.

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Une conception technique bien pensée

Mais proposer des logements évolutifs, ça ne se décrète pas. Il s’agit d’une démarche volontariste, à intégrer dès la conception. “Pour permettre des redistributions de pièces entre les logements, nous anticipons tous les travaux nécessaires à ces réaffectations lors de la conception de nos projets afin de les rendre possibles techniquement au moment venu”, explique Luc Rode, directeur technique adjoint du Groupe OGIC.

Dans le cas de deux appartements reconfigurés, c’est le choix de cloisons SAD (Séparatives d’Appartements à ossature Double) ou de cloisons dites acoustiques qui rend la flexibilité possible.

Les invariants de conception comprennent aussi la mitoyenneté de pièces sèches entre logements, le câblage électrique pièce à pièce permettant d’être rattaché d’un compteur d’appartement à un autre, un positionnement spécifique pour les gaines techniques, une hauteur sous plafond suffisante etc.

Pour les propriétaires, ça change quoi ?

Avec les habitats flexibles, tout a été pensé pour permettre à leurs occupants d’avoir un cadre de vie agréable sur le long terme.

Un logement s’adaptant aux besoins des habitants

Disposer d’un bien en capacité d’évoluer selon les modes de vie ou les besoins ultérieurs, c’est évidemment la différence principale et l’atout majeur d’un habitat flexible.

Au sein du programme « New G », les logements ont été conçus pour évoluer avec ses habitants : chacun peut modifier à la hausse ou à la baisse la surface de son appartement et en revoir l’aménagement intérieur, par exemple en achetant, ou en revendant une pièce.

Le plan des répartitions de l’étage entre les appartements est flexible, c’est-à-dire des pièces sont des lots de copropriété à part entière. Cela permet concrètement d’acheter un 4 pièces est de revendre plus tard une pièce à son voisin qui souhaite agrandir son logement avec, par exemple, l’arrivée d’un enfant.

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Un cadre juridique bien établi

Mais il existe d’autres différences notables. Sur le plan juridique par exemple pour le projet Ydeal Confluence à Lyon, les cloisons entre logements flexibles sont considérées mitoyennes – à la différence d’un mur porteur qui est une partie commune de l’immeuble. En cas de modifications, seuls les deux propriétaires concernés doivent donc donner leur accord, et non l’ensemble des copropriétaires réunis en Assemblée Générale. Cette spécificité est bien-sûr intégrée en toute transparence au règlement de copropriété. En cas de projet de vente, un simple droit d’information s’applique entre propriétaires d’une cloison mitoyenne. Le propriétaire de l’appartement contigu concerné dispose alors de la possibilité d’émettre une offre d’achat, s’il est intéressé par le bien mis en vente.

Sur le projet New G, « le plan de répartition des pièces entre les appartements de chaque étage est flexible, c’est-à-dire des pièces sont des lots de copropriété à part entière », indique Luc Rode, directeur technique adjoint du Groupe OGIC.

En effet, pour les appartements comportant une pièce appelée baladeuse, deux lots de copropriété sont créés : un lot principal et son lot indissociable pour la pièce baladeuse. Le client peut alors faire le choix, au fil du temps, entre plusieurs aménagements intérieurs de son appartement.

Ainsi, la structure n’empêche pas la reconfiguration des appartements, voire la simplifie, tandis que l’impact carbone d’une telle reconfiguration s’en trouve significativement limité. Dans le cadre de sa politique RSE, le Groupe OGIC va poursuivre cette démarche en 2021, en intégrant une réflexion sur la flexibilité à tous les cahiers des charges des modes constructifs.