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« Pour être un bon responsable de programme, il faut anticiper tous les risques »

Du dépôt du permis de construire au service après-vente, en passant par les aspects techniques, juridiques et financiers, le responsable de programme est un peu le chef d’orchestre d’une opération immobilière. A quoi ressemble son quotidien ? Avec qui travaille-t-il ? Eléments de réponse avec Anthony Manelli, responsable de programme dans l’agence lyonnaise d’OGIC.

En quoi consiste votre métier ?

Je suis responsable de programme. Comme son nom l’indique, cette fonction implique que je porte la responsabilité globale d’un programme immobilier. Ces projets se définissent sur quatre axes : un axe technique, un axe juridique, un axe commercial et un axe financier. Je gère ces quatre axes, c’est la base du métier.

Une partie de mon métier est également dédiée à la mesure et à l’anticipation des risques. L’objectif est de les traiter tout en respectant les délais et, bien entendu, le budget. Le responsable de programme est aussi celui qui tient les cordons de la bourse !

Le responsable de programme n’agit pas seul, il est même entouré par une équipe relativement importante. Normal, puisque l’objectif est de délivrer des projets générant une véritable satisfaction auprès des clients…Hiérarchiquement, j’ai au-dessus de moi le responsable de projet et la direction opérationnelle.

Comment se décompose une opération immobilière ?

Il y a plusieurs phases. Dans un premier temps, avec le service développement, il s’agit d’acheter un terrain et de signer une promesse de vente. Lorsque celle-ci est signée, nous réceptionnons un dossier, et devons monter le permis de construire : ce dernier doit respecter les règles d’urbanisme et le budget prévu. A ce moment-là, nous travaillons avec l’architecte du projet. C’est lui qui dialogue avec l’architecte du service urbanisme. Quant à moi, je suis plutôt dans une position d’assistanat.

Pendant ce temps, nous continuons à monter le permis de construire en collaboration avec l’architecte et le bureau d’études – cela prend généralement deux mois. A ce stade, nous animons et coordonnons les réunions hebdomadaires. Puis vient le moment du dépôt de permis. En parallèle, il faut définir un planning, assisté du maître d’œuvre qui identifie les phases du chantier – gros œuvre, cloisons, carrelages… La date de livraison dépend de ce planning. Il faut garder à l’esprit qu’il s’écoule généralement entre quinze à dix-huit mois entre l’arrivée des maçons sur un chantier et la livraison effective.

La gestion financière s’effectue en parallèle de ces étapes : lorsqu’on monte une opération immobilière, on élabore des appels d’offre avec la direction technique, adossés à un cahier des charges rigoureusement rédigé par les bureaux d’études avec lesquels elle travaille. Ce cahier des charges est confié aux entreprises, choisies par la direction technique et nous-mêmes, qui seront amenées à intervenir sur le projet. Ensuite, nous produisons les devis, dans le respect du budget prédéfini par le service développement. C’est à ce moment-là que nous actons le budget.

Vient ensuite la phase juridique : elle consiste à demander à un notaire de rédiger les actes de vente, les règlements de copropriété. Nous effectuons alors une première relecture et soumettons les actes à notre direction juridique qui en fait une analyse beaucoup plus poussée.

Le dernier volet est commercial. Nous travaillons étroitement avec la direction commerciale pour élaborer une stratégie en déterminant notre cible par rapport à un quartier et à son environnement. C’est aussi durant cette phase que nous décidons si nous voulons faire de la défiscalisation, ce qui nous permet de définir une typologie de clientèle et d’appartements, ainsi qu’une grille de prix. A la fin de l’opération, un suivi commercial est effectué pour réajuster les prix par rapport à l’offre.

Une fois que toutes ces étapes ont été réalisées, vient le moment de la livraison : c’est la fin de l’opération, nous passons alors en service après-vente.

 

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Que faites-vous au quotidien ? Quels sont vos interlocuteurs ?

Le quotidien n’est jamais identique ! Tout dépend du nombre d’opérations dont j’ai la responsabilité, de leur taille… Pour ma part, la première chose que je fais en arrivant au bureau, c’est d’identifier et de traiter les urgences. Cela peut être un document à envoyer dès que possible, des barrières qui sont tombées sur un chantier… Les sujets prioritaires sont ceux qui risquent de bloquer une étape, quelle qu’elle soit.

Mes interlocuteurs dépendent beaucoup de la phase de l’opération dans laquelle je me trouve. S’il faut monter le permis de construire, je vais être en liaison étroite avec la direction technique et juridique, mais je dois également dialoguer avec les services d’urbanisme de la ville ainsi qu’avec les élus. Si on est en chantier, je vais être en contact direct avec toutes les entreprises sollicitées, accompagné du responsable technique et réalisation. En phase commerciale, mon interlocuteur direct sera le responsable relation client.

Et pour Ydéal Confluence ? En quoi ce projet est-il spécial ?

Le projet Ydéal Confluence présente une particularité par rapport aux opérations immobilières « classiques » : nous travaillons en partenariat avec la SPL Lyon Confluence, qui est une Zone d’aménagement concertée (ZAC). Cela occasionne des contraintes supplémentaires pour coller aux attentes de l’aménageur. Notamment sur la conception-même du bâtiment, afin qu’il s’inscrive dans une écriture urbaine cohérente avec la zone, tout en conservant un côté emblématique – le bâtiment de bureaux en terre crue. Ydéal Confluence, c’est une très belle vitrine pour OGIC, mais c’est avant tout la réussite de toute une équipe. Nous serons tous très fiers à la livraison de ce projet !

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